Jeszcze niedawno odpowiedź na tak postawione pytanie była jednoznaczna – kupić mieszkanie za pieniądze z kredytu mieszkaniowego. Wraz ze wzrostem cen nieruchomości rozwiązanie dylematu kupić na kredyt czy wynająć stawało się coraz trudniejsze. Obecnie, pomimo spadku stóp procentowych i drobnej korekcie cenowej na rynku mieszkaniowym, koszty obsługi kredytu są nadal wyższe niż koszty związane z najmem nieruchomości. Czy istnieje więc w ogóle jeszcze pojęcie korzystnego kredytu mieszkaniowego?
Opierając się na danych dotyczących cen nieruchomości na rynku wtórnym oraz na wynikach raportu Expandera i Szybko.pl dotyczących cen najmu w poszczególnych miastach Polski można pokusić się o porównanie opłacalności najmu i zakupu mieszkania na kredyt.
Dysproporcje pomiędzy ceną najmu a ceną kredytu hipotecznego wykazują znaczne zróżnicowanie w zależności od rejonu Polski oraz od wielkości mieszkania. Na przykład w Poznaniu cena najmu mieszkania jednopokojowego (o powierzchni ok. 30 mkw.) jest zaledwie o 100 zł niższa niż rata kredytu, natomiast w Warszawie wynajęcie mieszkania dwupokojowego (o powierzchni ok. 50 mkw.) jest o ponad 900 zł tańsze niż spłacanie rat kredytowych.
Różnice pomiędzy poszczególnymi miastami wynikają przede wszystkim ze zróżnicowania w poziomie cen nieruchomości i cen najmu. Średnia cena mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie jest o ponad 3,3 tys. zł wyższa niż w Poznaniu, co przekłada się na ceny najmu, które w Warszawie są przeciętnie o ok. 500 zł wyższe.
Oczywiście koszty związane z obsługą kredytu można obniżyć wykorzystując finansowanie zakupu w walucie obcej. W związku z trudnościami z uzyskaniem najpopularniejszego dotąd kredytu we frankach szwajcarskich – obecnie możliwy jest on do uzyskania zaledwie w 5 bankach – do analizy porównawczej wykorzystaliśmy kredyt w złotych o średniej marży na poziomie 2 proc.
Utrzymujące się w dłuższym okresie trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego, mogą spowodować znaczący spadek liczby mieszkań oddawanych do użytkowania na rynku pierwotnym. Takie zachwianie podaży mieszkań może spowodować wzrost cen najmu, a to może prowadzić do wzrostu zainteresowania zakupem własnego M na kredyt.
Co na to banki? Czy jest szansa, że mogą uwolnić znów swoje linie kredytowe i zmniejszyć przede wszystkim marże? Jeśli sytuacja na rynku kredytów nie zmieni się to klienci będą w swoistej matni: z jednej strony drogie oferty kredytów mieszkaniowych a z drugiej wysokie ceny najmu i relatywnie wysokie ceny nieruchomości. Taka sytuacja jednak moim zdaniem nie utrzyma się zbyt długo. Banki w końcu poluzują kryteria przyznawania kredytów i wszystko się zmieni.
Janusz